Cerita di Warung Soto: Subprime, Subprim, Supri dan Supir (1)

WHAT THEY SAID…

Buy land, they’re not making it anymore

Mark Twain

—–oOo—–

Di dekat toko istri saya ada sebuah warung soto betawi. Karena sedikitnya alternatif makanan lain di daerah itu, saya lumayan sering makan di sana jika kebetulan sedang iseng “nengokin” toko istri saya. Minggu lalu, ketika saya sedang makan di sana, kuping saya menangkap pembicaraan si penjaga warung (namanya Supri) dengan seseorang pengunjung warung lainnya. Jika saya lihat, sepertinya orang itu adalah supir mobil delivery Aqua. Begini kira-kira sepenggal percakapan mereka yang tertangkap oleh saya :

Supir: Pri, gak salah nih soto lu naik harga?

Supri: Yah, gimana dong? Harga belanjaan naik terus, mas. Daging naik, santan naik, semua naik.

Supir: Ah, tambah susah aja hidup. Heran, orang amerika yang subprim, kita yang ketiban sialnya ya.

Butuh beberapa detik sebelum saya sadar bahwa subprim yang diomongin mas supir itu adalah Subprime Mortgage di Amerika. Ketika itu saya lalu berpikir “Hebat ya subprime mortgage Amerika, bisa sampai menjadi topik pembicaraan berbagai lapisan masyarakat di Indonesia“.

—–oOo—–

Meskipun boleh dikatakan semua orang sudah pernah mendengar tentang krisis Subprime Mortgage, kebanyakan orang hanya tahu bahwa “Amerika sedang krisis properti subprime” tanpa tahu apa yang sebenarnya terjadi. Jika ditanyakan apakah mereka tahu “jalan cerita” sebenarnya dari krisis Subprime ini, kemungkinan banyak yang hanya bisa menggelengkan kepala.

Kalau saya ditanya apa penyebab krisis subprime, mungkin salah satu yang akan saya salahkan adalah pola pikir yang seperti saya quote dari Mark Twain di atas. Mirip dengan Mark Twain, banyak orang yang memegang mantra “beli properti tidak mungkin rugi”. Tentunya ini tidak benar karena salah satu hukum dasar investasi adalah  bahwa setiap investasi pasti mengandung resiko, dan investasi properti pun tidak bisa lepas dari hukum ini.

—–oOo—–

Untuk memahami apa yang sebenarnya terjadi di Amerika, kita harus kembali ke tahun 2001. Pada saat itu, the Fed (Bank Sentral USA) menurunkan suku bunga secara drastis, hingga ke 1%. Alasan utama dari the Fed untuk menurunkan suku bunga ini adalah untuk menggenjot kondisi perekonomian Amerika yg waktu itu dalam keadaaan resesi (pertumbuhan ekonominya minus).

Dalam ekonomi, penurunan suku bunga, pada umumnya akan membantu pertumbuhan ekonomi. Mengapa begitu? Ini karena:

  • Minat menabung turun

Karena bunga tabungan turun, akibatnya minat orang untuk menabung menjadi rendah. Mereka akan berpikir “ah, menabung juga bunganya kecil, lebih baik uangnya saya pakai untuk yg lain (investasi atau juga konsumsi)“. Mengalirnya uang dari tabungan masyarakat ke investasi dan juga konsumsi akan mendorong belanja masyarakat yang pada akhirnya akan mendorong pertumbuhan ekonomi.

  • Minat untuk mengambil pinjaman/kredit bertambah

Turunnya suku bunga kredit/pinjaman membuat perusahaan maupun individu lebih  banyak mengambil pinjaman/kredit dari bank.  Perusahaan perusahaan akan bisa mengambil pinjaman dari bank untuk ekspansi usaha mereka, karena bunga pinjaman rendah sehingga tidak membebani operasi perusahaan. Orang-orang juga akan lebih berani mengambil dan memakai kredit konsumsi, spt misalnya kredit kendaraan bermotor dan bunga kartu kredit. Belanja masyarakat (dengan kredit konsumsi ini) ditambah dengan ekspansi oleh perusahaan akan berpengaruh positif terhadap pertumbuhan ekonomi.

—–oOo—–

Kedua dampak yang saya sebutkan di atas terjadi juga dalam ekonomi Amerika. Tingkat suku bunga yg amat rendah saat itu (1% dan merupakan tingkat terendah sepanjang sejarah Amerika), menyebabkan tingkat bunga utk Mortgage (kalau kita di Indonesia menyebutnya KPR), menjadi sangat rendah juga. Orang-orang menjadi tertarik untuk membeli rumah dengan KPR, baik untuk dipakai sendiri ataupun untuk investasi.

Perusahaan pengembang properti pun bisa mendapatkan akses pinjaman murah dari bank untuk mengembangkan usahanya. Hal ini mempermudah mereka untuk berekspansi. Perlu kita ingat, dalam sektor properti, pembuatan produknya memerlukan waktu yang cukup lama, karena konstruksi memerlukan waktu yg relatif panjang (cuma orang Indonesia yg bisa bikin 999 candi dalam 1 malam). Akibatnya, minat masyarakat amerika untuk membeli rumah yg begitu tinggi (krn bunga KPR yg rendah), tidak bisa diserap sepenuhnya oleh perusahaan pengembang properti, sehingga harga properti naik. Kenaikan harga properti semakin meningkatkan minat masyarakat amerika untuk membeli properti, yg kemudian semakin meningkatkan harganya. Siklus ini pun berulang-ulang sehingga mendongkrak harga properti secara drastis.

Perlu kita ketahui bahwa masyarakat Amerika adalah salah satu yang paling konsumtif di dunia ini. Sbg contoh, tingkat tabungan mereka pd thn 2005 adalah MINUS 0,5% dari pendapatan mereka. Artinya, konsumsi mereka malahan lebih besar daripada pendapatan mereka. Kenaikan harga properti yang terjadi pada masa ini lalu dimanfaatkan oleh masyarakat Amerika sebagai tambahan “income”. Bagaimana caranya?

Mereka melakukan sesuatu yg disebut “re-financing”. Dengan re-financing, meskipun sebenarnya rumah itu belum mereka jual (krn mereka berharap harganya masih akan terus naik), tetapi kenaikan harga ini sudah mereka “nikmati”, dengan cara mengambil pinjaman tambahan dengan jaminan rumah yg sama. Uang ini mereka pakai, baik untuk konsumsi maupun untuk investasi kembali di properti yang lain karena tergiur kenaikan harga properti yg drastis. Ujung-ujungnya ini membuat harga properti semakin ‘menggila’

—–oOo—–

Pada masa itu juga, di dunia finansial terjadi beberapa perkembangan yang akan ikut memberikan “sumbangan” terhadap krisis Subprime Mortgage.

Perkembangan yang pertama adalah berlomba-lombanya institusi keuangan dalam menawarkan kredit KPR demi mengejar keuntungan. Bagi institusi keuangan, mengucurkan KPR memang sangat menarik, karena jangka waktu pinjaman yg relatif panjang (bisa mendapat bunga utk periode yg lebih lama), serta adanya jaminan berupa rumah. Tetapi seiring waktu, dalam prakteknya mulai timbul beberapa ekses buruk.

Dalam rangka menjaring customer yg lebih banyak dan keuntungan yg lebih tinggi, mereka mulai menerima prospek yg sebenarnya secara finansial kurang mampu, dan tidak layak untuk mengambil KPR (misalnya penghasilan kecil dan tidak tetap). Tetapi institusi keuangan pada saat itu tidak berkeberatan, karena mereka tetap mempunyai jaminan rumah, dan berasumsi pasar properti akan naik terus.

Perkembangan kedua yang terjadi adalah semakin populernya sejenis KPR yg disebut ARM (Adjustable Rate Mortgage). Dalam rangka menarik customer agar mengambil KPR, institusi keuangan mengembangkan ARM, yg pada intinya adalah KPR dimana tingkat suku bunganya dalam 2-3 tahun pertama sangat murah, tetapi pada tahun selanjutnya akan naik lebih tinggi daripada KPR biasa.

Banyak konsumen sektor properti yang lalu tertarik untuk mengambil KPR jenis ARM ini karena tergiur bunga awal yg sangat rendah. Pertimbangan tambahan mereka adalah, sebelum masa 2-3 tahun itu habis, pasar properti pasti sudah naik lagi, dan properti itu sudah akan mereka jual ataupun mereka bisa melakukan “refinancing” lagi dengan mengandalkan kenaikan harga itu.

Perkembangan ketiga yang terjadi adalah adalah maraknya pasar CDO. Karena pasar KPR yg begitu aktif dan berkembang, institusi keuangan pun agak “kewalahan” untuk mengumpulkan dana yg bisa dipakai untuk memberikan KPR. Apa jalan keluarnya? Mereka pun mengembangkan produk yg namanya CDO (Collateralized Debt Obligation). Apa sih CDO ini? Secara sederhana, CDO adalah obligasi. Dasar dari penerbitan obligasi CDO ini adalah KPR yg telah dikucurkan oleh bank ataupun institusi keuangan lainnya. Bunga yang dipakai untuk membayar bunga obligasi CDO adalah bunga yang mereka dapat dari kredit KPR yang telah mereka kucurkan.

Dana yg didapat oleh institusi keuangan dari hasil penjualan obligasi CDO ini, lalu mereka kucurkan lagi utk memberikan KPR, yang lalu mereka pakai untuk menerbitkan obligasi CDO lagi. Siklus ini kemudian juga terjadi berulang-ulang.

Sampai titik ini, kita telah melihat latar belakang dari berbagai kejadian yang kemudian akan menimbulkan krisis di saat ini. Bagaimana berbagai kejadian di atas saling “berkombinasi” sehingga menimbulkan cerita “horor” krisis Subprime Mortgage akan saya ceritakan di bagian ke-2 dari seri post ini.

(bersambung ke part 2)

9 Comments

Filed under Saya suka cerita Ekonomi

9 responses to “Cerita di Warung Soto: Subprime, Subprim, Supri dan Supir (1)

  1. Rachmat

    Anda memang berbakat jadi dosen, karena bisa menceritakan topik yang rumit dalam bahasa yang mudah dimengerti oleh orang umum.

  2. herroe

    urutan topik cerita sangat mudah dimengerti oleh saya yang awam tentang dunia investasi.

  3. Investasi dengan uang bank memang menjanjikan return yang lebih tinggi, tapi risikonya juga besar.

  4. udah .. action dulu baru yang kecil dibesari kalo udah besar …. ya apapun bisa…. hehehe..

  5. simon

    wah, artikel yg menarik. Terima kasih utk usaha menjelaskan kisah di balik krisis keuangan dgn bahasa yg mudah dimengerti utk org awam spt saya.

  6. Pingback: Krisis Kredit di Amerika « Waskita Adijarto

  7. Pingback: Embrio Krisis diAmerika « dunianyawira

  8. bro Edison
    ada beberapa hal yg membuat saya kesulitan pas ngobrol di cakruk ronda
    1. refinancing itu seperti apa detilnya, karena pada selama KPR belum lunas, surat2 atas rumah/properti masih ditahan di bank
    2. disebutkan “kenaikan harga properti semakin meningkatkan minat masyarakat amerika untuk membeli properti”. Padahal jika harga naik kecenderungannya adalah permintaan turun. Adakah penjelasan logis untuk kondisi ini?
    3. anggapan “investasi di properti tidak akan merugi”, apakah dipengaruhi pertumbuhan penduduk? Sebab di negara kita, saya tidak/belum pernah menemui harga properti turun. Apakah pertumbuhan penduduk cukup signifikan untuk mempengaruhi kondisi ini?
    Matur tengkyu bro…

  9. Soal Refinancing:

    Refinancing itu mudahnya seperti mengambil KPR baru untuk melunasi KPR lama. Karena nilai rumahnya sudah naik, nilai KPR yg baru lebih besar dari KPR yg lama. Uang yang tersisa setelah melunasi KPR lama lalu dipakai utk konsumsi.

    Soal kenaikan harga rumah mendorong minat membeli:

    Penjelasannya sederhana, pasti bro sudah tidak asing dengan mantra ‘Beli rumah pasti untung deh! Lihat saja 2 tahun ini yang beli rumah sudah untung banyak loh!!!’

    Akibat perilaku yg tidak sehat inilah makanya timbul bubble properti.

    Soal investasi di properti tidak merugi:

    Rugi itu ada yg bisa terlihat jelas dan tidak terlihat jelas. Rugi yang terlihat jelas adalah kalau harga propertinya turun. Di negara seperti Singapore saja yang lahannya sangat terbatas, kondisi ini pernah terjadi.

    Apakah di Indonesia bisa terjadi? Tentu saja bisa. Hanya saja biasanya pemilik properti di Indonesia, lebih ‘degil’ dan menahan harga jual. Akibatnya harganya ‘semu/sintetik’, seakan-akan tidak turun, tetapi sebenarnya tidak ada yang mau beli di harga itu.

    Contoh paling gampang? Lihat kios-kios di Trade Center yg tidak laku. Trade centernya sepi, jika ditanya harga jualnya tidak ada penurunan, tetapi tidak ada yang mau beli.

    Utk kerugian yg tidak terlihat, adalah jika misalnya hasil yg didapat dari properti itu (uang sewa ataupun kenaikan harganya) masih kalah dengan investasi low-risk seperti obligasi pemerintah.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s