Internal Rate of Return: Ketika ‘Cinta’ Harus Memilih.

Alkisah si Mister Gekko sedang senang. Sewaktu makan siang bersamanya hari ini, dia begitu bersemangatnya menceritakan ‘hoki’-nya saat ini.

‘Bayangkan Son, di saat orang-orang sedang pusing harus invest di mana, saya malah kebanjiran tawaran investasi. Hari ini saja sudah 2 tawaran investasi yang saya dapat.’

‘Memangnya ada tawaran investasi apa saja, Mister?’

‘Yang pertama, saya ditawari obligasi pemerintah, Jatuh temponya 5 tahun lagi. Nilai investasinya 100 juta. Bunganya 10% bersih per tahun, dan investasinya dikembalikan di akhir tahun ke-5.’

‘Untuk tawaran yang kedua, bentuknya adalah kerjasama di suatu proyek pemerintah. Investasinya juga 100 juta, dan proyeknya juga berjangka 5 tahun. Investasinya itu dikembalikan dalam bentuk cicilan, setiap tahunnya Rp 27 juta. Resikonya boleh dikatakan nol karena anggaran proyeknya sudah turun penuh.’

‘Menarik juga, Mister. Jadi Mister memilih investasi yang mana?’

‘Ya sudah tentu di obligasi dong. Sederhana saja hitungnya. Di obligasi, setiap tahun bunganya 10% alias Rp 10 juta, dalam 5 tahun berarti saya dapat 50 juta. Jika di proyek pemerintah, total cicilan cuma 5xRp27 juta = Rp 135 juta. Dipotong investasi awal saya (Rp 100 juta), berarti saya cuma dapat 35 juta. Sama-sama mesti invest 100 juta utk 5 tahun, sudah pasti saya memilih yang dapat Rp 50 juta dong.’

Apakah pilihan si Mister itu benar?

—–oOo—–

Dalam kehidupan sehari-hari, seringkali kita dihadapkan pada dilema memilih antara berbagai alternatif investasi. Mungkin ini tidak jauh dari berbeda dengan dilema ketika kita memilih calon pacar. Shanti badannya lebih sexy, tetapi Shinta kulitnya lebih putih. Akibatnya tidak sedikit di antara kita yang ‘sakit kepala’ ketika diharuskan memilih (baik dalam cinta maupun dalam Investasi).

Untungnya, dibandingkan dengan urusan pilih-memilih cinta, pilih-memilih dalam urusan investasi bisa dikatakan relatif lebih sederhana. Salah satu metode yg kerap dipakai untuk membandingkan alternatif peluang investasi adalah analisa Internal Rate of Return (IRR), yaitu analisa tingkat pengembalian (hasil) dari suatu investasi.

Analisa IRR sangat terkait dengan konsep Net Present Value (NPV), yaitu suatu penghitungan nilai waktu dari uang. Uang mempunyai nilai waktu. Rp 1 juta yang kita terima saat ini lebih berharga dibandingkan dengan Rp 1 juta yang kita terima tahun depan.

Misalkan saja bunga deposito adalah 5% net/tahun. Maka Rp 1 juta yg baru akan kita terima 1 tahun lagi sebenarnya cuma bernilai Rp 952.380,95 di saat ini. Logikanya sederhana saja. Jika kita menaruh uang Rp 952.380,95 di sebuah deposito dengan bunga 5% net/tahun, maka di tahun depan uang itu akan sudah tumbuh menjadi Rp 1 juta.

—–oOo—–

Lalu seperti apa sih analisa IRR itu? IRR jika disederhanakan, adalah tingkat suku bunga dimana total dari NPV semua arus keluar masuk uang adalah = 0 (Edison: ya, saya tahu bahwa bagi orang non-ekonomi, mungkin definisi ini tidak ‘sederhana’. Tetapi sabar saja, teruskan membaca, saya akan menjelaskannnya dengan contoh yg relatif mudah dimengerti).

Misalkan saja kita membeli ORI seri 5 seharga 5 juta, dan memegangnya sampai jatuh tempo (5 thn lagi).  Bunga ORI seri 5 adalah 11,45% gross alias 9,16% net (setelah dipotong pajak 20%). Maka, selama 5 tahun itu, arus keluar-masuk uangnya adalah sebagai berikut :

• Awal tahun ke-1: – Rp 5.000.000,- (minus Rp 5 juta, karena uangnya ‘keluar’)
  
• Akhir tahun ke-1: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
• Akhir tahun ke-2: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
• Akhir tahun ke-3: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
• Akhir tahun ke-4: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
• Akhir tahun ke-5: Rp 5.458.000,- (Bunga 9,16% ditambah dengan nilai obligasi yg cair)

(PS: untuk menyederhanakan contoh ini, anggap saja bunga ORI 5 dibayar sekali setahun. Pada prakteknya, bunga ORI dibayar setiap bulan).

Seperti saya katakan di atas, analisa IRR, dalam hal ini berusaha mencari tingkat suku bunga (%) dimana TOTAL dari Net Present Value (NPV) dari masing-masing arus keluar masuk adalah = 0. Untuk investasi seperti Obligasi maupun instrumen tabungan & deposito yang memberikan bunga tetap, nilai IRR itu adalah sebesar tingkat bunganya (dgn asumsi bunga dibayar per tahun).

Tidak percaya? Mari kita hitung Total NPV arus keluar masuk di atas dengan menggunakan bunga 9,16%:

• Awal tahun ke-1: -Rp 5.000.000 (NPV tetap Rp 5juta krn uangnya ‘keluar’ saat ini)
• Akhir tahun ke-1: Rp 419.567,61(NPV)
• Akhir tahun ke-2: Rp 384.360,21(NPV)
• Akhir tahun ke-3: Rp 352.107,19 (NPV)
  
• Akhir tahun ke-4: Rp 322.560,64 (NPV)
  
• Akhir tahun ke-5: Rp 3.521.404,35 (NPV)

Total? Rp 0. Berarti IRR obligasi ini adalah 9,16%.

(PS: Nilai NPV di atas didapat dari arus keluar masuk setiap tahun dibagi dengan (1+r)^t di mana r=suku bunga dan t adalah tahun)

—–oOo—–

Jika kita membeli sebuah obligasi, menabung di tabungan ataupun deposito, kita bisa dengan mudah tahu berapa IRR-nya, yaitu besarnya % bunga yg diberikan/thn. Dalam kasus Mister Gekko (lihat kembali di awal artikel), investasi obligasinya memberikan bunga sebesar 10%/thn. Dengan demikian IRR investasi obligasi tersebut adalah 10%.

Tetapi bagaimana dengan peluang investasi yg tidak memberikan bunga? Investasi membuka pabrik misalnya, ataupun juga investasi seperti dalam contoh kasus Mister Gekko di atas (tawaran yang kedua), berapa besar IRRnya?

Untuk kasus ‘tanpa % bunga’ seperti ini, penghitungan secara manualnya agak sedikit merepotkan. Ini karena kita harus melakukan ‘coba-coba’. Misalkan saja utk kasus Mr. Gekko (tawaran yg kedua), kita asumsikan bahwa IRRnya=10%, maka NPV dari arus kas masuk/keluar peluang investasi tersebut adalah:

• Awal tahun ke-1: – Rp 100.000.000 (NPV dari investasi awal)
• Akhir tahun ke-1: Rp 24.545.455 (NPV dari Rp 27 juta)
• Akhir tahun ke-2: Rp 22.314.050 (NPV)
• Akhir tahun ke-3: Rp 20.285.500 (NPV)
• Akhir tahun ke-4: Rp 18.441.363 (NPV)
• Akhir tahun ke-5: Rp 16.764.876 (NPV)

Totalnya? Rp 2.351.243,-.

Jika total NPVnya lebih besar dari 0, berarti asumsi tingkat IRR yang kita pakai (10%) terlalu kecil. Oleh karena itu, kita harus mengganti tingkat IRRnya dengan % yg lebih tinggi. Setelah ‘mencoba-coba’, kita akan mendapatkan bahwa pada bunga 10,9162%, total NPVnya akan mendekati 0. Dengan demikian, berarti IRR investasi yang ini adalah 10,9162%.

(PS: Bagi yg ingin mencoba-coba menghitung IRR, saya ada membuat sebuah file Microsoft Excel yg bisa dipakai. File tersebut berjudul IRR.xls dan bisa didownload di widget BOX yg ada di bar sebelah kanan. )

Tambahan: ada tips dari rekan suflinur yang mengajarkan cara cepat utk mencari nilai IRR di file excel yg saya buat tanpa coba-coba dengan menggunakan Goal Seek. Cara kerjanya (1) sorot sel yang ingin kita hitung selisihnya, yaitu sel C15, (2) set value ke nilai yang kita inginkan, yaitu 0, dan terakhir (3) sorot sel yang nilainya ingin kita rubah, yaitu B17 dan Enter. Thanks utk tipsnya

—–oOo—–

Jika kita bandingkan antara kedua peluang investasi yg didapat oleh Mister Gekko di awal artikel ini, maka sebenarnya justru tawaran yg kedua (proyek pemerintah) justru lebih menarik daripada tawaran yg pertama (obligasi). IRR proyek pemerintah adalah sebesar 10,9162% sedangkan IRR obligasi hanyalah sebesar 10%. Dengan demikian, Mister Gekko justru malah memilih investasi yang IRR-nya lebih rendah.

Tentunya dalam praktek realnya, banyak hal lain yang harus kita pertimbangkan selain IRR ini. Misalkan saja bagaimana resiko masing-masing investasi, atau seberapa akuratnya perkiraan arus kas keluar/masuk  itunya. Tetapi dengan asumsi resiko investasinya sama dan perkiraan arus kas keluar/masuknya akurat, maka investasi yang menawarkan IRR lebih tinggi merupakan pilihan yang lebih menarik dari segi tingkat keuntungan yang ditawarkan.