Mal-Mal Yang Malang: Perkembangan Krisis Sektor Properti

Sekedar artikel ringan seputar ekonomi  yang saya tulis sambil menunggu siaran Liga Inggris.

Beberapa hari yang lalu ketika sedang berjalan-jalan di mal, saya bersua dengan seorang kenalan saya yang sudah agak lama tidak saya jumpai. Kami berdua pun lalu menanyakan kabar masing-masing setelah sekian lama ini, dari kabar tentang keluarga, anak hingga ke perihal pekerjaan. Kebetulan pekerjaan teman saya itu di bidang properti. Saya pun lalu menanyakan tentang berita-berita ‘hangat’ di pekerjaannya.

‘Wah, properti rata-rata lesu son. Kamu tahu Mal-Apartemen XYZ di Jakarta Barat yang sedang dibangun itu? Itu saja developernya sekarang menghentikan untuk sementara proses pembangunannya.’

Waktu itu saya sempat agak kaget dan tidak percaya, mengingat sepengetahuan saya, Mal-Apartemen yang disebutkan oleh teman saya tersebut dikembangkan oleh salah satu developer yang cukup ternama. Tetapi ternyata ketika saya melewati situs mal-apartemen XYZ tersebut, memang tidak tampak adanya buruh yang bekerja.

Melihat hal ini, mau tidak mau pikiran saya pun terbawa ke berita yang saya baca di minggu ini.

—–oOo—–

Jika selama ini, fokus krisis properti di Amerika lebih kepada sektor properti perumahan (yang biasa dikenal dengan istilah Housing) maka kini kabar buruk juga sudah mulai merebak di sektor properti komersial (yang biasa dikenal dengan istilah Commercial Property). Ini mencakup properti dalam bentuk Mal, Pusat Perbelanjaan, Perkantoran dan sejenisnya.

Badan Riset Properti REIS baru-baru ini melaporkan bahwa hanya dalam 3 bulan pertama tahun 2009 ini, sebanyak 8,7 juta kaki persegi (square feet) properti komersial kehilangan penyewanya. Padahal, sepanjang tahun 2008 lalu, angka tersebut hanya sebesar 8,6 juta kaki persegi.

Berita ini sendiri tentunya tidak mengherankan. Dalam kondisi ekonomi saat ini, daya beli (dan juga minat belanja) masyarakat mengalami penurunan drastis. Berbagai perusahaan pun terpaksa mengencangkan ikat pinggangnya untuk menghadapi kondisi ini. salah satu ‘solusi’ yang paling sering dipakai adalah menutup beberapa cabangnya. Akibat fenomena ini, beberapa daerah metropolitan di Amerika, kini mengalami krisis dalam  sektor properti komersial. New York, Philadelphia, Chicago, San Fransisco, Austin, Houston, Las Vegas, Miami, Phoenix, Detroit dan Los Angeles, semua tidak luput dari permasalahan ini.

Lalu apakah masalah ini hanya sampai di sini? Tentunya tidak.

Sama seperti dengan properti perumahan, pembangunan ataupun pembelian properti komersial biasanya juga menggunakan hutang/kredit. Diberitakan, bahwa di 10 bank terbesar Amerika, jumlah kredit yang dikucurkan untuk properti komersial mencapai US$ 327,6 Milyar dollar. Dengan lesunya sektor properti komersial, kini angka kredit bermasalah di sektor ini pun mulai meningkat.

Akibat dari fenomena ini, tidak sedikit orang yang mengkhawatirkan akan timbul ‘gelombang’ susulan dalam krisis ekonomi yang timbul dari sektor ini.

—–oOo—–

Kembali ke Indonesia, dalam beberapa tahun terakhir ini di Jakarta, pembangunan properti komersial termasuk sangat aggresif. Tanpa perlu berpikir panjang saja, ada beberapa mal dan Trade Center baru yang bisa saya sebutkan di luar kepala: Mal Grand Indonesia, Mal FX, Pacific Place, Podomoro City, Senayan City, Pluit Junction, Emporium Pluit, Seasons City. Jika teman-teman pernah mengunjungi mal ataupun trade center tersebut, mungkin akan melihat bahwa masih cukup banyak unit yang belum terisi.

Jika berpatok kepada kondisi ekonomi Indonesia saat ini, mungkin kondisi di atas belum akan berubah dalam waktu dekat. Tidak jauh berbeda dengan konsumen di Amerika, daya beli (dan minat belanja) masyarakat Indonesia saat ini juga boleh dikatakan mengalami penurunan. Saya teringat dengan satu artikel yang saya baca sekitar 1-2 tahun lalu (entah di mana),. Dalam artikel tersebut, salah satu nama besar di sektor properti, Ir. Ciputra, mengatakan bahwa ia mengungkapkan kekhawatirannya terhadap ‘jor-joran‘-nya pembangunan trade centre di Jakarta. Melihat kondisi saat ini, nampaknya kekhawatiran Ir. Ciputra tersebut tidak meleset.

…fin…

Bagaimana dengan kondisi di kota anda? Apakah fenomena yang sama juga terjadi di sana?

32 Comments

Filed under Saya suka cerita Ekonomi

32 responses to “Mal-Mal Yang Malang: Perkembangan Krisis Sektor Properti

  1. Karena artikel tentang Griya Asih saya ‘sticky’, maka artikel ini ‘nongol’ di bawah…

    • konobe

      tinggal di Karawaci, kadang main ke serpong.. suka sedih liat banyak Mal yang ga ke urus, dan sepi.. jalan ke daerah Tangerang juga ga jauh beda. Agak jauh dikit ke Cilegon, Mal Matahari dah tutup beberapa taun yang lalu.

      Herannya, para pelaku bisnis / pengamat properti di Indonesia masih optimis lho… Kalo ga salah hari selasa yang lalu saya baca perkembangan return investasi properti di Indonesia masih lebih tinggi dibandingkan hongkong. Sedangkan harga sewa per meter perseginya masih cukup murah. Yang jadi pertanyaan, apakah data itu cukup untuk mendukung keoptimisan mereka?

      Kalau dari BI sendiri, berdasarkan survey properti komersial di Jakarta, tingkat hunian sewa perkantoran memang mengalami penurunan di triwulan IV-2008, karena ada penambahan pasokan (banyak gedung perkantoran yang jadi). Tapi untuk sektor ritel, masih naik tingkat huniannya. Dunno untuk triwulan I-2009, soalna hasil survey nya belum keluar.

      Saya sendiri sedang iseng2 cari properti murah pasca pemilu. Mudah-mudahan aja bisa nemu yang sesuai budget… ^^

      • Kurniawan

        Sepertinya di indo ngak terlalu parah deh seperti di US. Saya juga lagi cari2 rumah nih sekitar summarecon serpong, pernah nanya cluster turqouise tapi sudah “sold out” / habis terjual padahal rumahnya aja belum di bangun, kalau mau beli ada tapi dari tangan ke dua … lebih mahal dong ya… masih banyak spekulan di indo …

      • Konobe,sorry agak OOT.knapa Konobe cari property murahnya pasca pemilu?apa ada gejala bhw pasca pemilu akan tjd penurunan hrg property?

      • konobe

        iyups, kayanya di Indo emang masih banyak spekulan.. Saya lupa baca di blognya siapa, soal permintaan palsu di sektor properti. Jadi orang2 tersebut memang membeli di banyak tempat hingga terlihat ada peningkatan demand. Padahal pembeli akhir yang benar-benar mau belum tentu sebanyak itu.

        Caleg2 biasanya akan mengeluarkan modal untuk membiayai kampanye. Sumber dananya bisa dari dana pribadi maupun pinjaman. Ketika mereka gagal, ada potensi mereka akan menjual harta untuk menutup pinjaman itu, dan salah satunya adalah dengan menjual properti. Dan karena sedang BU, biasanya properti ini dijual dengan harga lumayan miring ^^

  2. san

    Pernah juga baca di detik kalo ga salah, tentang pembiayaan syariah yang katanya pemesanan unitnya banyak tapi developer ogah bangunnya karena tingkat suku bunga yang masih dianggap tinggi serta susahnya pemberian kredit dari bank. Aku ga ngerti banget sih korelasi antara developer dan bank pembiayaan (ga pernah terlibat kredit rumah).

    Bung Edi, data diatas bener? Angka 8,7 dengan 8,6 kayaknya ga jauh beda (atau beda yah?? :D) mohon penjelasan

    • ries

      Bung San, maaf nimbrung yah..

      Kalo jangka waktunya “sama-sama satu tahun” sih, memang jelas tidak jauh beda. Tapi dalam tulisannya, Bung Edison menyebutkan bahwa:
      8,6 square feet ==> SEPANJANG tahun 2008
      8,7 square feet ==> TIGA BULAN pertama tahun 2009
      “Jatah” satu tahun terlampaui dalam tiga bulan, itu jelas peningkatan yang luar biasa.

      Bukan begitu, bung Edison?

      Regards,

  3. gimana dengan nasib para investor di mall apartemen tersebut? padahal dengan dibangun oleh developer terkenal, para investor berharap tidak ada gangguan selama pembangunan.

  4. Sorry krn ga bs reply di bwh Konobe jd ditulis disini: Wah Asik nih Mudah2an Konobe bisa menemukan property yg sdg undervalue pasca pemilu ini.(Jd pengen ikutan hunting) Mungkin ada temen2
    di JS yg bs ksh info kl ada kenalan caleg yg mau jual property-nya
    undervalue🙂

  5. Tom

    @Konobe
    Saya setuju banget dengan anda. Sebenarnya ini pengalaman pribadi. Untungnya saya termasuk pihak yang diuntungkan🙂

    Sebelum sebuah project di-launching, biasanya sebagian sudah dijual secara ‘tertutup’ kepada spekulan. Namun developer juga tidak bodoh, harga memang murah tapi biasanya di-paketkan dengan unit-unit tidak bagus dan yang membeli juga berupa pooling-club, bukan per-individu.

    Saya rasa cara ini memang efektif, dengan catatan memang ada permintaan. Jadi sifatnya lebih di psikologi, untuk akselarasi demand. Tapi akan jadi bumerang, bila batas waktu toleransi untuk return-nya tidak tercapai.

    Bila itu terjadi, bisa saja harga di bawah harga perdana. Apalagi sifat properti itu agak aneh. Kalo di saham, harga akan mencerminkan “nilai” pada suatu saat, sedangkan di properti sangat bergantung pada seberapa banyak pembeli yg “percaya”. Kalo sudah lewat momentumnya, susah sekali untuk attract market lagi.

    Selamat ya, Konobe. Tar jgn lupa, propertinya di-isi dengan “komputer” ato “notebook” ya. Furniture laen yg gak penting, nyusul entar. Dahulukan yg produktif, haha..🙂

    • konobe

      aih aih… properti nya belom ada ko, jadi belum patut untuk dikasi ucapan selamat😀

      huehehe, masih sempet2nya promosi notebook ni. Emangnya kalo saya yang beli, ada harga diskon spesial kah? hahaha… j/k

  6. Blazy DK

    ehm…klo beritanya masi negatif begini knp ya saham bisa2nya mulai bullish?
    apa bener ya market selalu ga waras,hahaha

  7. rofiqin

    Join nih bro sis
    seneng bs baca2 disini
    dapat pelajaran banyak
    thx bangt

  8. konobe

    @Blazy DK
    wah, dah aktif lagi bro? OOT dulu: baru sadar kalo pernah ngasi ijo-ijo di kaskus, thanks a lot yah..!😀 (ketauan ga pernah cek ^^)

    Saham bullish soalnya laporan keuangan masih cukup bagus. Terutama lembaga keuangan. Beberapa perusahaan juga ternyata masih bisa kasih dividen. Dan tampaknya udah semakin optimis kalau krisis bisa dilewati.

    @rofiqin
    Welcome to the ‘Club’🙂

  9. lebih parah lagi kalau lihat bangunan, mal-mal di daerah batam banyak yang nasibnya jadi sarang hantu.

  10. Tadi malam, ada berita terbaru yg terkait topik ini…

    General Growth Properties, sebuah perusahaan yang mengelola mall-mall di Amerika, menyatakan bangkrut dan mengajukan permohonan perlindungan kebangkrutan Chapter 11 protection (yg dulu pernah saya ceritakan, tapi entah di artikel mana🙂 )

    Dalam sektor industrinya, General Growth Properties merupakan perusahaan terbesar no. 2

    Teman-teman yang terbiasa membaca berita bahasa Inggris bisa membacanya di http://money.cnn.com/2009/04/16/markets/thebuzz/index.htm?postversion=2009041614

  11. terus terang ketika di hold proyeknya, yang menderita justru subkon seperti saya. Tagihan saya dengan segala cara ga bakalan dibayar sama kontraktor dengan alasan kontraktor ga dibayar sama owner.

    Tapi yang paling gawat itu, kualitas bahan material yang sekarang dibanting gila-gilaan. kontraktor-kontraktor sebagian besar mentalnya beli murah tinggal nyalahin yang jual klo ada apa2…

    ya ujung2nya yang malang bukan mal nya, tapi yang beli / pakai mal nya. gampangnya seh, jangan beli property yang dibangun semasa krisis.

  12. Stimulus dari pemerintah tidak ada realisasi yg benar2 tepat. Pengusaha semua banyak yg berdarah karena kurangnya perhatian.

    • san

      jadi serba salah dan jadi serba bingung. ada stimulus salah, ga da stimulus salah…..😦

      banyak orang yang tau, yang menduga, yang ngerentet-rentetin akar permasalahan krisis ini, banyak juga yang dah hapal sejarah keuangan, krisis dimasa lalu. Ga sedikit orang yang bilang “apa gue bilang??? dulu kan dah pernah aku prediksi bla bla bla….. tapi kok… ga da pemecahan yang konkrit yah???
      *garuk-garuk kepala yang ga gatel*

  13. Bangunlah kota, dan biarkan desa sebagai mana mestinya. Budaya harus dilestarikan, jgn ikut modernisasi dgn mengorbankan budaya beserta lokasinya. Saya cinta desa dan kotaku.

    • san

      saya juga cinta desaku kok bro…!! masalahnya setelah hidup dikota kok pulang kampung liat jalanan becek, liat jembatan dari bambu yang selalu hanyut tiap banjir bandang dateng n bikin susah kepasar, mall terdekat berjarak 45 menit perjalanan dari stamplat terdekat, padahal di kota saya taat pajak lho!!!

      Jadinya ga betah lagi didesa dan tuker2 cerita sama temen main bekel, congklak dan ciplak gunung gimana bedanya keadaan desa n kota, merekapun pengen ke kota.

      Desa ga da yang bangun, ditinggal warga usia produktifnya dan nasibnya??? Desaku hanya indah dalam angan…😦

      • putrie_kmps

        Saya malah mau kembali ke desa, hidup di desa yang tenang, jauh dari hiruk pikuk dan kemacetan jakarta yang makin hari makin parah aja.
        Tapi di desa kerja apa ya? Masih ada sawah gitu buat dipacul?

  14. Memang sektor property komersial seperti mal lagi down. Pengaruh imbas krisis, daya beli masyarakat menurun, sehingga para penyewa tidak melanjutkan sewa di mal.

    Saya salah satu penyewa (tenant) yang tidak melanjutkan sewa tahun 2008 di mal WTC Mangga Dua, karena cost operasional tidak dapat di tutupi lagi.

    Teman saya, pak harry, owner: tanah-abang.net sudah memindahkan tokonya dari WTC mangga dua ke Mangga dua square. Dan teman saya yang lain, pak Hans, owner: sumber-pakaian.com yang sebelumnya menyewa 6 toko di WTC mangga dua, akhirnya harus menutup 5 tokonya yang lain dan mem-PHK 12 karyawannya. dan sekarang beroperasi hanya dengan 1 toko saja.

    inilah imbas dari krisis yang harus di hadapi sebagian besar pebisnis. Di sini mental pebisnis di uji dan di paksa untuk mencari jalan keluar supaya bisa survival

    salam

    • konobe

      jadi ini salah satu sebabnya WTC Mangga Dua mau dibikin auto mall 5 lantai ya? ^^

      • Tahun 2008 waktu saya masih disana, di lantai 3 dan 3A nya sudah masuk berbagai dealer mobil yang memajang mobil baru di sana, sedangkan di lantai 8-nya kalau tidak salah untuk pusat mobil bekas.

        Saya kurang update dengan perkembangan WTC mangga dua skrg, apakah tambah ramai atau tidak, soalnya saya sudah pindah ke kalimantan, dan mencoba peruntungan di sektor agribisnis, yakni tanaman karet. (baru rencana).

        Tapi teman-teman saya yang masih bertahan di sana kemarin semakin mengeluh aja, pas kena krisis global november 2008 sampai sekarang, soalnya daya beli masyarakat semkin down, jadinya banyak yang migrasi ke tanah abang, atau bahkan ke pasar tradisional untuk survival, selain itu untuk tetap bertahan ada juga yang ekspansi ke dunia online (berjualan grosir/ retail) seperti 2 teman saya sebelumnya (tanah-abang.net dan sumber-pakaian.com) + pak Handoko dgn blognya: handokotio.blogspot.com (masih dalam perbaikan),

        intinya, skrg berjualan di mall beresioko besar tidak ada untung, malah buntung, kecuali kuat modal bisa sewa di ITC, baik di ITC mangga dua atau Cempaka mas. Tapi sewa nya gak tahan. ada kenalan saya sewa di ITC mangga dua, lantai 5, dekat pintu keluar, (daerah butik) satu bulan sewanya sekitar 70 – 80 juta per bulan. Tapi pendapatan juga lumayan, paling minim 5 juta per hari (omzet kotor), kalau pas menjelang hari raya seperti Natal, Imlex atau lebaran, omzet penjualan bisa mencapai 25 juta per hari.

        Cuma ya itu …kalau mau jualan di mall nya Duta Pertiwi (ITC) harus siap modal besar, tapi peluang suksesnya juga besar. soalnya teman-teman saya (orang China dan orang Batak) yang pindah ke ITC mangga dua dan cempaka mas, nampaknya cashflow mereka membaik, terlihat dari raut wajahnya yang cerah dan murah senyum.🙂

        salam

  15. Update:
    Mohon admin ralat, pada tulisan di atas:
    “lantai 5, dekat pintu keluar, (daerah butik) satu bulan sewanya sekitar 70 – 80 juta per bulan”

    Yang benar bukan (70 – 80 juta per bulan), tapi 70 – 80 juta per tahun.

    Thanks

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s