Internal Rate of Return: Ketika ‘Cinta’ Harus Memilih.

Alkisah si Mister Gekko sedang senang. Sewaktu makan siang bersamanya hari ini, dia begitu bersemangatnya menceritakan ‘hoki’-nya saat ini.

‘Bayangkan Son, di saat orang-orang sedang pusing harus invest di mana, saya malah kebanjiran tawaran investasi. Hari ini saja sudah 2 tawaran investasi yang saya dapat.’

‘Memangnya ada tawaran investasi apa saja, Mister?’

‘Yang pertama, saya ditawari obligasi pemerintah, Jatuh temponya 5 tahun lagi. Nilai investasinya 100 juta. Bunganya 10% bersih per tahun, dan investasinya dikembalikan di akhir tahun ke-5.’

‘Untuk tawaran yang kedua, bentuknya adalah kerjasama di suatu proyek pemerintah. Investasinya juga 100 juta, dan proyeknya juga berjangka 5 tahun. Investasinya itu dikembalikan dalam bentuk cicilan, setiap tahunnya Rp 27 juta. Resikonya boleh dikatakan nol karena anggaran proyeknya sudah turun penuh.’

‘Menarik juga, Mister. Jadi Mister memilih investasi yang mana?’

‘Ya sudah tentu di obligasi dong. Sederhana saja hitungnya. Di obligasi, setiap tahun bunganya 10% alias Rp 10 juta, dalam 5 tahun berarti saya dapat 50 juta. Jika di proyek pemerintah, total cicilan cuma 5xRp27 juta = Rp 135 juta. Dipotong investasi awal saya (Rp 100 juta), berarti saya cuma dapat 35 juta. Sama-sama mesti invest 100 juta utk 5 tahun, sudah pasti saya memilih yang dapat Rp 50 juta dong.’

Apakah pilihan si Mister itu benar?

—–oOo—–

Dalam kehidupan sehari-hari, seringkali kita dihadapkan pada dilema memilih antara berbagai alternatif investasi. Mungkin ini tidak jauh dari berbeda dengan dilema ketika kita memilih calon pacar. Shanti badannya lebih sexy, tetapi Shinta kulitnya lebih putih. Akibatnya tidak sedikit di antara kita yang ‘sakit kepala’ ketika diharuskan memilih (baik dalam cinta maupun dalam Investasi).

Untungnya, dibandingkan dengan urusan pilih-memilih cinta, pilih-memilih dalam urusan investasi bisa dikatakan relatif lebih sederhana. Salah satu metode yg kerap dipakai untuk membandingkan alternatif peluang investasi adalah analisa Internal Rate of Return (IRR), yaitu analisa tingkat pengembalian (hasil) dari suatu investasi.

Analisa IRR sangat terkait dengan konsep Net Present Value (NPV), yaitu suatu penghitungan nilai waktu dari uang. Uang mempunyai nilai waktu. Rp 1 juta yang kita terima saat ini lebih berharga dibandingkan dengan Rp 1 juta yang kita terima tahun depan.

Misalkan saja bunga deposito adalah 5% net/tahun. Maka Rp 1 juta yg baru akan kita terima 1 tahun lagi sebenarnya cuma bernilai Rp 952.380,95 di saat ini. Logikanya sederhana saja. Jika kita menaruh uang Rp 952.380,95 di sebuah deposito dengan bunga 5% net/tahun, maka di tahun depan uang itu akan sudah tumbuh menjadi Rp 1 juta.

—–oOo—–

Lalu seperti apa sih analisa IRR itu? IRR jika disederhanakan, adalah tingkat suku bunga dimana total dari NPV semua arus keluar masuk uang adalah = 0 (Edison: ya, saya tahu bahwa bagi orang non-ekonomi, mungkin definisi ini tidak ‘sederhana’. Tetapi sabar saja, teruskan membaca, saya akan menjelaskannnya dengan contoh yg relatif mudah dimengerti).

Misalkan saja kita membeli ORI seri 5 seharga 5 juta, dan memegangnya sampai jatuh tempo (5 thn lagi).  Bunga ORI seri 5 adalah 11,45% gross alias 9,16% net (setelah dipotong pajak 20%). Maka, selama 5 tahun itu, arus keluar-masuk uangnya adalah sebagai berikut :

  • Awal tahun ke-1: – Rp 5.000.000,- (minus Rp 5 juta, karena uangnya ‘keluar’)
  • Akhir tahun ke-1: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
  • Akhir tahun ke-2: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
  • Akhir tahun ke-3: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
  • Akhir tahun ke-4: Rp 458.000,- (Bunga 9,16%)
  • Akhir tahun ke-5: Rp 5.458.000,- (Bunga 9,16% ditambah dengan nilai obligasi yg cair)

(PS: untuk menyederhanakan contoh ini, anggap saja bunga ORI 5 dibayar sekali setahun. Pada prakteknya, bunga ORI dibayar setiap bulan).

Seperti saya katakan di atas, analisa IRR, dalam hal ini berusaha mencari tingkat suku bunga (%) dimana TOTAL dari Net Present Value (NPV) dari masing-masing arus keluar masuk adalah = 0. Untuk investasi seperti Obligasi maupun instrumen tabungan & deposito yang memberikan bunga tetap, nilai IRR itu adalah sebesar tingkat bunganya (dgn asumsi bunga dibayar per tahun).

Tidak percaya? Mari kita hitung Total NPV arus keluar masuk di atas dengan menggunakan bunga 9,16%:

  • Awal tahun ke-1: -Rp 5.000.000 (NPV tetap Rp 5juta krn uangnya ‘keluar’ saat ini)
  • Akhir tahun ke-1: Rp 419.567,61(NPV)
  • Akhir tahun ke-2: Rp 384.360,21(NPV)
  • Akhir tahun ke-3: Rp 352.107,19 (NPV)
  • Akhir tahun ke-4: Rp 322.560,64 (NPV)
  • Akhir tahun ke-5: Rp 3.521.404,35 (NPV)

Total? Rp 0. Berarti IRR obligasi ini adalah 9,16%.

(PS: Nilai NPV di atas didapat dari arus keluar masuk setiap tahun dibagi dengan (1+r)^t di mana r=suku bunga dan t adalah tahun)

—–oOo—–

Jika kita membeli sebuah obligasi, menabung di tabungan ataupun deposito, kita bisa dengan mudah tahu berapa IRR-nya, yaitu besarnya % bunga yg diberikan/thn. Dalam kasus Mister Gekko (lihat kembali di awal artikel), investasi obligasinya memberikan bunga sebesar 10%/thn. Dengan demikian IRR investasi obligasi tersebut adalah 10%.

Tetapi bagaimana dengan peluang investasi yg tidak memberikan bunga? Investasi membuka pabrik misalnya, ataupun juga investasi seperti dalam contoh kasus Mister Gekko di atas (tawaran yang kedua), berapa besar IRRnya?

Untuk kasus ‘tanpa % bunga’ seperti ini, penghitungan secara manualnya agak sedikit merepotkan. Ini karena kita harus melakukan ‘coba-coba’. Misalkan saja utk kasus Mr. Gekko (tawaran yg kedua), kita asumsikan bahwa IRRnya=10%, maka NPV dari arus kas masuk/keluar peluang investasi tersebut adalah:

  • Awal tahun ke-1: – Rp 100.000.000 (NPV dari investasi awal)
  • Akhir tahun ke-1: Rp 24.545.455 (NPV dari Rp 27 juta)
  • Akhir tahun ke-2: Rp 22.314.050 (NPV)
  • Akhir tahun ke-3: Rp 20.285.500 (NPV)
  • Akhir tahun ke-4: Rp 18.441.363 (NPV)
  • Akhir tahun ke-5: Rp 16.764.876 (NPV)

Totalnya? Rp 2.351.243,-.

Jika total NPVnya lebih besar dari 0, berarti asumsi tingkat IRR yang kita pakai (10%) terlalu kecil. Oleh karena itu, kita harus mengganti tingkat IRRnya dengan % yg lebih tinggi. Setelah ‘mencoba-coba’, kita akan mendapatkan bahwa pada bunga 10,9162%, total NPVnya akan mendekati 0. Dengan demikian, berarti IRR investasi yang ini adalah 10,9162%.

(PS: Bagi yg ingin mencoba-coba menghitung IRR, saya ada membuat sebuah file Microsoft Excel yg bisa dipakai. File tersebut berjudul IRR.xls dan bisa didownload di widget BOX yg ada di bar sebelah kanan. )

Tambahan: ada tips dari rekan suflinur yang mengajarkan cara cepat utk mencari nilai IRR di file excel yg saya buat tanpa coba-coba dengan menggunakan Goal Seek. Cara kerjanya (1) sorot sel yang ingin kita hitung selisihnya, yaitu sel C15, (2) set value ke nilai yang kita inginkan, yaitu 0, dan terakhir (3) sorot sel yang nilainya ingin kita rubah, yaitu B17 dan Enter. Thanks utk tipsnya

—–oOo—–

Jika kita bandingkan antara kedua peluang investasi yg didapat oleh Mister Gekko di awal artikel ini, maka sebenarnya justru tawaran yg kedua (proyek pemerintah) justru lebih menarik daripada tawaran yg pertama (obligasi). IRR proyek pemerintah adalah sebesar 10,9162% sedangkan IRR obligasi hanyalah sebesar 10%. Dengan demikian, Mister Gekko justru malah memilih investasi yang IRR-nya lebih rendah.

Tentunya dalam praktek realnya, banyak hal lain yang harus kita pertimbangkan selain IRR ini. Misalkan saja bagaimana resiko masing-masing investasi, atau seberapa akuratnya perkiraan arus kas keluar/masuk  itunya. Tetapi dengan asumsi resiko investasinya sama dan perkiraan arus kas keluar/masuknya akurat, maka investasi yang menawarkan IRR lebih tinggi merupakan pilihan yang lebih menarik dari segi tingkat keuntungan yang ditawarkan.

23 Comments

Filed under Pemikiran tentang Investasi

23 responses to “Internal Rate of Return: Ketika ‘Cinta’ Harus Memilih.

  1. suflinur

    Salam kenal Mas Edison,
    Terimakasih untuk tulisan tulisannya yang sangat mencerahkan. Anyway untuk contoh kasus IRR yang Mas berikan mungkin akan lebih cepat ngitungnya dengan metode Goal Seek nya XL. Dapat diliat di Tools-Goal Seek. Cara kerjanya Sorot cell yang ingin kita hitung selisihnya (C15), set value ke nilai yang kita inginkan (ke nilai 0) dan terakhir sorot cell yang nailainya ingin kita rubah (B17) dan enter. Hasilnya sama seperti yang Mas Edison buat.

    Edison: Cool Tips! Ilmu office saya memang cuma ala-kadarnya saja. Thanks atas sharingnya. Salam kenal juga.

  2. menurut saya, artikel ini sangat bagus karena mengajarkan saya bagaimana menggunakan irr secara praktek dan menerapkannya pada ori.

  3. wilchan

    wah makin ‘cinta’ aja aku dengan blog ini. Secara aku masih newbie, gaya bahasa bro edison yang ringan tapi berbobot sangat memudahkan orang yg kaya saya ini dalam memahami seluk-beluk dunia investasi.

    Keep update ya.

  4. ndarmogandul

    saya belum paham,..secara real nilai 35 jt dan 50 jt kan lebih besar 50 jt,.. yg di maksud IRR 10% dan 10,91 % ini apanya yach pak,..maaf bila merepotkan

    Edison: IRR dalam hal ini adalah tingkat keuntungan. Nilai nominal keuntungan suatu proyek memang bisa sedikit menyesatkan. Dalam kasus ini, meskipun peluang yg satu memberikan keuntungan Rp 50 juta, tetapi sebenarnya selama proyek itu berjalan, tingkat keuntungannya cuma 10%.

    Sedangkan peluang yg kedua, meskipun memberikan keuntungan nominal cuma Rp 35 juta, tetapi sebenarnya tingkat keuntungannya malah lebih tinggi, yaitu 10,91%.

    Mengapa ini bisa terjadi? Karena adanya faktor ‘time value of money’. Uang yg kita terima lebih awal, nilainya lebih tinggi dibandingkan uang yg kita terima lebih belakangan.

  5. ndarmogandul

    mkasih infonya,.. secara awam saya masih jg tersesat banget hal itu,.. seperti si mister. karena “time value of money” tidak bisa secara nyata bisa diterima,.. logika nya masih belum jalan kalo secara total,.. hehehehe,.. ternyata uang yg di terima lebih awal memberikan nilai yg lebih tetapi di akhir,.. walaupun lebih dikit di anggap memiliki nilai lebih….ehmmmm. its okay,.. saya mo endapkan dulu,.. supaya bisa mengerti. thanks

    Edison: utk mudahnya begini saja, bayangkan jika uang yg anda terima lebih awal itu dimasukkan ke investasi ataupun bahkan sekedar deposito. Tentunya uang yg diterima lebih awal itu akan bisa memberikan hasil/bunga yg lebih banyak…

  6. gagarobu

    tips excel yg lain:

    Insert –> Function –> Select Category “Finansial” –> IRR

    Isi cell “A1” =-100000000
    Isi cell “A2” =27000000
    Isi cell “A3” =27000000
    Isi cell “A4” =27000000
    Isi cell “A5” =27000000
    Isi cell “A6” =27000000

    Isi cell “A7” =IRR(A1:A6,0.1)
    Hasilnya 0.109162 atau 10.9162%

    btw, bung edison, di excel itu banyak sekali formula finansial mulai dari interest, present value, future value, salvage value, depreciation…

    Edison: Thx atas tipsnya🙂 bagus jg seperti ini, saya sharing mengenai investasi, teman-teman sharing mengenai Excel, jadinya ada timbal balik. Seperti yg saya katakan, memang ilmu utk MS-Office saya pas-pasan sekali. Utk menghitung-hitung spt ini, saya terpaksa membuat formula sendiri di excel krn tidak tahu commandnya apa.

  7. ndarmogandul

    ehmm ,.. ngerti saya sekarang,..terima kasih banyak, sungguh di luar dugaan saya ttg hal itu,.. semakin menarik yach dunia investasi.

    smoga anda sehat selalu dan dapat memberi pencerahan2 yang lebih banyak lagi ttg investasi dan hitungan2 diluar pemikiran awam.

  8. ndarmogandul

    saya coba bandingkan dengan investasi yg sama dgn uang yg diterima, koq masih besaran yg obligasi yach pak? ini contohnya kalo saya asumsikan uang yg diterima pertahun di taruh ke dalam investasi dengan hasil 5%

    thn (100,000,000.00) invest lagi
    1 27,000,000.00 5% / thn = 1,350,000.00
    2 27,000,000.00 5% / thn = 2,700,000.00
    3 27,000,000.00 5% / thn = 4,050,000.00
    4 27,000,000.00 5% / thn = 5,400,000.00
    5 27,000,000.00 5% / thn = 6,750,000.00

    135,000,000.00 20,250,000.00
    total di tahun ke lima 155,250,000.00

    thn (100,000,000.00) invest lagi
    1 10,000,000.00 5% / thn = 500,000.00
    2 10,000,000.00 5% / thn = 1,000,000.00
    3 10,000,000.00 5% / thn = 1,500,000.00
    4 10,000,000.00 5% / thn = 2,000,000.00
    5 10,000,000.00 5% / thn = 2,500,000.00

    150,000,000.00 7,500,000.00
    total di tahun ke lima 157,500,000.00

    Edison: Itu karena pengaruh asumsi bro yg 5%. Kalau bro geser ke angka yg lebih tinggi, akan memberikan hasil yg berbeda.

    Ada satu hal yang lucu di sini🙂

    Tanpa bro sadari, bro sudah menyinggung konsep MODIFIED IRR (MIRR). Model IRR memang mempunyai 1 kelemahan, yaitu di asumsi tingkat re-investasi cashflownya. Akibat kelemahannya itu, dikembangkanlah MIRR.

    Tadinya Modified IRR dan IRR mau saya gabungkan jadi 1 artikel, tetapi terlalu panjang, sehingga rencananya MIRR itu akan saya bahas di lain kesempatan.

  9. antialias

    Kasih masukan aja pak … bahas ttg IRR pada hutang (istilahnya bener IRR atau cm NPV aja yah?)
    IRR ini juga bisa diterapkan pada skema hutang, soalnya saya lihat kok iklan2 hutang bunga ringan, kredit ringan dsb, KTA itu menyesatkan orang awam yang gak paham hal ini.

    Ttrus juga IRR pada arisan … kan banyak tuh yang menyelenggarakan arisan mobil, motor, dsb.

  10. Assalammualaikum mas..
    Mantan pacar saya juga sering membicarakan soal invest menginvest, tapi saya tidak juga mengerti. Dan membaca blog ini, saya tetap juga tidak mendapatkan pointnya. Bisa kasih penjelasan yang lebih sederhana untuk yang masih awam soal investasi gak mas?
    Thanks before

    Edison: Maksudnya di sini mas kurang mengerti artikel yg ini, atau investasi secara umum?🙂 Kalau sekedar artikel ini, yang kurang dipahami bagian mananya? Nanti saya coba jelaskan dengan lebih sederhana lagi.

    Kalau maksudnya adalah investasi secara umum/keseluruhan, subjeknya luas sekali sehingga saya tidak tahu apa ‘point’ yang mas mau…

  11. Pingback: Ekonomi Teknik [4] « Catatan Kuliah

  12. desrinda

    It’s great, Pak. Jadi agak ngerti nih tentang IRR. Permisi blog nya saya jadikan link di http://kelas.wordpress.com/2008/09/28/ekonomi-teknik-4/

    Terima kasih banyak dan salam kenal,
    Desi.

  13. putrie_kmps

    wah dah bisa jadi dosen di UI nih bung

  14. hazimahmadi

    salam kenal Mas Edison,
    saya jadi ngeh nih dgn masalah keuangan. Maklum dari kalangan orang teknis. Tapi tulisan di blog ini begitu mudah dicerna dan dipahami untuk lebih mengenal mengenai keuangan.

    Edison: Salam kenal juga…🙂

  15. Fajar

    Makasih ya om…….buat ngumpulin tugas Manajemen PWK nich…

  16. ciptoalbarhza

    bagus jg pak,semoga bapak bisa menulis ilmu-ilmu ekonomi yang lain,

  17. Cuy

    haloo…
    saya masih bingung sama formula IRR di Excel..

    Isi cell “A1″ =-100000000
    Isi cell “A2″ =27000000
    Isi cell “A3″ =27000000
    Isi cell “A4″ =27000000
    Isi cell “A5″ =27000000
    Isi cell “A6″ =27000000

    Isi cell “A7″ =IRR(A1:A6,0.1)
    Hasilnya 0.109162 atau 10.9162%

    tapi hasilnya selalu #num!

  18. Junior

    berarti NPV sebagai alat pembukti IRRnya toh……

    tp agak susah perkirain persen IRR yg d perluin klo gk d ketahui…..

  19. Junior

    saya masih bingung nih……
    knp yg persentase gross 11,45%nya bisa jd 9,16% net??????

    ada yg tw gk????
    maklum, masih mahasiswa…….

    • konobe

      di artikelnya disebut ada pajak 20%. Jadi maksudnya, 11,45% itu rate sebelum pajak (gross). Nah, sekarang coba 11.45% itu dikurangi pajak 20%, jadinya 9,16% kan (net) ?🙂 Mudah2an membantu

  20. zarrock

    saya baca di buku, salah satu kelemahan IRR adalah “Mutually Exclusive Investments”
    yg dicontohkan di artikel ini bukannya Mutually Exclusive Investments ya?

  21. Pram

    sangat membantu

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s